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红达说法!开发商虚假宣传忽悠人,购房者该如何维权?

以下是有关房屋纠纷中开发商虚假宣传的内容,如有疑问,可以直接联系红达律师事务所,我们随时为你解答!

红达律师事务所

案件详情:

 近日,山东济南某楼盘的外围,新增了一个地铁站牌,让大家都以为济南8号线要建了。站牌与济南地铁1、3号线站牌非常相似,而且标注了蓝色的地铁标识、A出入口和沿线各站点,看起来有模有样。然而据济南轨道交通集团的工作人员表示,该站牌并不是轨道集团设置,是开发商为了忽悠购房者做的假地铁站牌!

 

红达说法:

那么对于此类虚假的宣传,购房者可以要求开发商承担何种法律责任呢?

购房者追究开发商法律责任的前提是要判断开发商有没有进行虚假宣传,有没有违反广告宣传的内容。依据我国有关法律的规定,广告中的一般性描述属于要约邀请,只要未在合同中明确约定,就不能约束开发商。一般性描述,是指那些抽象的对买卖合同的定义并无实质影响的内容,如“好山好水”。广告中的具体性描述属于要约,一经发布即具有法律约法律效力,不论开发商是否将其载入合同都要受其约束。具体性描述是指那些直接影响合同的订立及售价的内容,如涉及地理位置朝向小区配套设施等的内容。

一般来讲,当开发商违反了广告中具体性描述所作出的承诺时,购房者可以追究其违约责任,要求开发商更换修理重做等。但是如果开发商的违约行为很严重,以致合同目的不能实现时,如对于小区配套设施的虚假描述等,购房者可以要求解除合同或要求损害赔偿,当然购房者也可以与开发商协商,采取诸如降低房价的方式解决。

1、取证要先行。

对当初线上线下的宣传资料做尽可能的收集,比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频(官网、公众号等往往都会有)等。

2、违法查处要及时提起。

遇到虚假宣传,要想从合同上找依据是很难的,开发商都是高智商,早在条款上规避掉了。往往要从监管部门入手。可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处,向住建部门提欺诈销售的违法查处,要求履行查处职责。如果这些部门不及时履职,可以对此提起行政诉讼,督促其履职。

3、民事诉讼。

如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚,可以以此为证据,提起民事诉讼,进行索赔。如果没有行政的认定,在司法实践中,法院很难支持购房人索赔的要求。因为在《商品房预售合同》的补充协议中往往都有这么一句话:“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分,不对房屋的价格产生影响,一切以本合同为准……”

4、曲线救国,剑走偏锋。

根据我们这些年办理案件的经验,在一些楼盘里,肉眼看到的虚假宣传问题往往可能只是开发商违法违规的冰山一角,背后看不见的东西可能更多。任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可,到施工、预售,再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续,这些手续真的完全合法合规吗?咱们业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题,进而增加解决问题的筹码。就像我们曾经做的一个案子,本来是虚假宣传的问题,结果一查,开发商把一层的架空层隔成了单间全给卖掉了。这个时候,我们还用去关注虚假宣传吗?

5、谈判。

在上述一项或多项工作的基础上,与开发商进行直接的沟通和谈判,要求开发商给予自己相应赔偿或者提供其他解决方案。

 

红达律师事务所提醒:

按照《房地产广告发布规定》第三条规定,“房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。”开发商的承诺只要没写进合同里,都可能是假的。

(一)购房时要保存好当时开发商的宣传资料,明确告知销售人员我们买这套房子最关注的点是什么,确认我们需要的设施是否明确出现在合同上。

(二)保存证据:和销售人员聊天时录音,有条件的话也可以录像。保存开放商的广告。以备交房时证据灭失(如广告下架等)。

(三)要求开放商提供建设工程规划许可证的附件附图,合适开发商承诺的配套设施是否在规划中。

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