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红达说法!房屋租赁合同中,因纠纷导致房屋空置损失的负担!

以下是有关房屋租赁的内容,如有疑问,可以直接联系红达律师事务所,我们随时为你解答!

红达律师事务所

租房是日常生活很普遍的行为,但纠纷有时也难以避免。若双方发生纠纷导致房屋空置,期间损失由谁承担呢?

 

案件详情:

2013年12月,张某与甲公司签订《租赁协议》,约定甲公司将74号商铺出租给张某用于经营某品牌产品,张某需向甲公司交纳租金及管理费,租赁期限为三年。张某支付了押金和首期租金后,对该商铺进行了装修,后张某进行试营业并申报相关材料,因该商铺上有其他公司的注册登记,导致张某无法办理营业执照和卫生许可证。双方经多次协商,此事仍未能解决。2014年11月,甲公司明确告知张某执照肯定无法办出,张某随即离开商铺,但并未将商铺返还甲公司。2015年2月,张某向法院起诉,要求解除租赁协议、甲公司赔偿其经济损失。甲公司则反诉要求确认协议于2014年12月1日解除,要求张某返还诉争房屋并支付2014年12月2日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。经张某申请,法院委托鉴定机构对74号商铺的装修残值进行鉴定。2015年6月4日,法院组织双方进行了交接,张某向甲公司返还了诉争商铺。

 

红达说法:

法院认为,虽然张某未实际经营,并在2014年11月撤场,但其直到2015年6月4日才将诉争商铺返还给甲公司,故仍应支付其实际占有诉争商铺期间的租金及管理费。但考虑到因相关证照无法办理必然对张某的正常经营造成不利影响,且甲公司对于租赁协议的解除承担主要责任,张某承担次要责任,故法院根据以上因素,酌情确定了一定的租金及管理费。

出租人将房屋交付承租人后,因双方产生纠纷导致房屋空置的,承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费,是实践中容易引发争议的问题。原则上,只要承租人未将房屋交还出租人,即使空置,只要房屋仍处在承租人的实际控制下,承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉要求承租人腾退房屋的同时,可以一并要求承租人承担房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。

 

红达律师事务所提醒:

法条链接

《合同法》

第一百零七条 违约责任

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 损害赔偿的范围

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?

因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失,但最长一般不得超过六个月。

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