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红达说法!为规避信贷政策而签订借名买房协议是否有效?

以下是有关信贷的内容,如有疑问,可以直接联系红达律师事务所,我们随时为你解答!

红达律师事务所

案情简介

 原告金某诉称其2009年4月19日,与张某(案外人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,依约购买了房屋,房屋总价1 100 000元。合同签订后,金某依约向张某支付了定金、首付款等各项费用。因为金某不符合贷款条件,金某与董某协商以他的名义办理贷款手续,董某表示同意,并于2009年11月9日在工商银行办理了800 000元的贷款手续。以董某名义取得房屋产权证后,2009年12月19日,双方签订了协议书,确认该房屋归金某所有,每月按揭贷款由金某偿还。之后,金某要求董某履行协议,协助其办理过户,但董某不予同意。二人遂诉至法院。


红达说法:

 法院经审理认为:诉争房屋实际购房人为金某,房屋首付款及银行贷款亦由金某支付。因此,对于金某确认房屋归其所有并要求董某办理产权过户的请求,应予支持。董某已经表示过同意诉争房屋归金某所有,之后其虽又提出金某支付的房款、偿还的银行贷款系双方之间的债权债务关系,但其此项意见与双方所签订的协议书内容不符。即使据其所述,双方所签协议系无效协议,但是,这样也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金某之事实。


红达律师事务所提醒:

 受当前房地产宏观调控政策等因素的影响以他人名义买房规避国家政策的现象日益增多,房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。发生纠纷后,实际权利人通常会依据其与名义购房人签订的协议,要求对房屋进行确权。 所以首先要对借名购房协议的效力进行探讨。借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系,借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下,其法律性质与委托合同相似,故可类推适用委托合同的相关规定。  

 此外,借名购房合同也不是通谋虚伪表示。在通谋虚伪表示中,表意人没有作出意思表示的真意,相对人对此明知并达成合意,因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名购房合同中,借名人确有将房屋登记于他人名下之法律拘束意思,出名人也在这个意义上为允诺,双方达成真实的意思表示。因此,借名购房合同与通谋虚伪表示有区别。

 判断借名购房合同是否有效,关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定,两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效,后者与公共利益无涉,应为有效。对此,应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断:如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房,则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。

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